Con l'estate tornano le domande di chi possiede un secondo appartamento a Milano: conviene affittarlo per brevi periodi? Dopo le Olimpiadi e con le novità fiscali del 2026, vale la pena rifare i conti con calma.
Le regole, oggi
- 21%
- la cedolare secca su un solo immobile, a scelta del proprietario
- 26%
- dal secondo immobile in poi
- 3
- gli appartamenti oltre i quali l'attività diventa d'impresa
Dal 1° gennaio la cedolare al 21 per cento si applica a un solo appartamento; sugli altri sale al 26. Chi affitta per brevi periodi tre o più appartamenti è considerato un'impresa, con partita IVA e regole diverse. Ogni annuncio deve riportare il Codice identificativo nazionale (CIN), e la sanzione per chi non lo espone è significativa. A Milano si aggiunge l'imposta di soggiorno, da riscuotere e versare al Comune.
I conti veri
Un affitto breve rende di più, ma costa anche di più. Prima di decidere conviene considerare:
- L'occupazione reale: Milano vive di eventi e fiere, ma ha anche mesi lenti, agosto in testa.
- La gestione: pulizie, biancheria, check-in, manutenzioni, commissioni delle piattaforme. Con un gestore professionale, spesso fra il 20 e il 30 per cento dei ricavi.
- L'usura: arredi e finiture invecchiano più in fretta.
- Il condominio: alcuni regolamenti limitano o vietano le attività ricettive. Va verificato prima.
Un affitto breve non è una rendita: è un piccolo albergo. Va gestito come tale.
L'alternativa che spesso si dimentica
A Milano esiste una domanda solida di affitti di qualche mese: manager in trasferta, professori, medici, famiglie in attesa di trovare casa. I contratti transitori, da uno a diciotto mesi, permettono canoni interessanti con molta meno gestione. Per un appartamento ben arredato in una zona centrale sono spesso la soluzione più equilibrata.
Quando l'affitto breve ha senso
Ha senso per appartamenti in zone centrali o vicino ai poli fieristici, con un proprietario disposto a seguirli o a pagare chi lo fa bene. Ha meno senso per case di grande pregio, dove l'usura e la rotazione degli ospiti rischiano di erodere proprio ciò che ne fa il valore.
Prima di scegliere, il mio consiglio è semplice: fare due conti, uno ottimista e uno prudente. Se l'operazione regge anche nel secondo, si può partire.
Consulente immobiliare · Milano