Sempre più spesso ricevo richieste da persone che vivono a Londra, Zurigo, Dubai o New York e vogliono comprare casa a Milano. Le domande si somigliano: si può fare a distanza? quanto costa? quanto tempo serve? Si può fare, e con il metodo giusto è più semplice di quanto sembri. Ecco i passaggi, nell'ordine in cui si presentano.
1. Il codice fiscale
È il primo documento da ottenere: serve per firmare qualsiasi atto, aprire un conto, intestare utenze. Si richiede all'Agenzia delle Entrate in Italia o, dall'estero, al consolato italiano.
2. La verifica della casa
Prima di fare un'offerta, la casa va controllata: provenienza, ipoteche, conformità urbanistica e catastale, spese e delibere condominiali, certificazioni degli impianti. In un mercato veloce è la fase che si tende a comprimere, ed è la più importante.
3. La proposta d'acquisto
Si formula per iscritto, con il prezzo, le condizioni e una somma a titolo di caparra. Una volta accettata dal venditore, vincola entrambe le parti. Conviene inserire le condizioni che contano davvero, come l'esito positivo del mutuo o di una verifica tecnica.
4. Il preliminare
Il compromesso fissa tutti i dettagli: data del rogito, pagamenti, stato in cui la casa verrà consegnata. Va registrato all'Agenzia delle Entrate. Spesso lo si fa davanti al notaio, per una tutela maggiore.
5. Il rogito
L'atto definitivo si firma davanti al notaio, che verifica tutto e registra il passaggio di proprietà. Se l'acquirente non parla italiano, è obbligatoria la presenza di un interprete. Chi non può essere a Milano può firmare con una procura notarile.
Le imposte, in sintesi
- 9%
- imposta di registro sulla seconda casa acquistata da un privato
- 2%
- sulla prima casa, se si trasferisce la residenza a Milano entro 18 mesi
- 4–10%
- IVA sull'acquisto da un'impresa, prima casa o altre abitazioni
Quando si compra da un privato, le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo, una differenza spesso sostanziale. Le abitazioni di lusso, nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non possono godere delle agevolazioni prima casa.
Comprare da lontano non è più rischioso. Lo diventa quando si delega senza controllare.
Due note per chi non è cittadino europeo
Per i cittadini di Paesi extra Ue l'acquisto è possibile se esiste un accordo di reciprocità con l'Italia, o se si è regolarmente residenti. Chi pensa di trasferirsi stabilmente valuti anche il regime fiscale per i nuovi residenti, da impostare con un consulente prima dell'acquisto.
Il valore di una regia
Notaio, banca, tecnico, amministratore di condominio, traduttore: chi compra da lontano ha bisogno di qualcuno che tenga insieme le persone e i tempi. È la parte del mio lavoro meno visibile, e forse quella che i clienti apprezzano di più.
Consulente immobiliare · Milano